LOCAZIONE: LA GUIDA COMPLETA

Affitto e Locazione sono due termini spesso usati come sinonimi; tuttavia, è importante sottolineare che si riferiscono a due tipologie contrattuali differenti. La prima differenza è l’oggetto del contratto, non si tratta però dell’unica... la durata, le finalità, i diritti e i doveri delle parti coinvolte cambiano!

Che cos’è l’AFFITTO?

L’affitto, secondo l’art. 1615 del Codice Civile, è il contratto che ha per oggetto beni mobili o immobili di tipo produttivo, in grado quindi di produrre un reddito. Un reddito sia per il soggetto che concede il bene in affitto (locatore), sia per il soggetto (affittuario) che ne usufruisce.

Un esempio è l’affitto di un’azienda o di un terreno agricolo, poiché permette al locatore di ottenere un reddito attraverso i canoni di affitto e all’affittuario che lo utilizza di generare utili aziendali o prodotti agricoli. L’affittuario è responsabile della gestione e dell’utilizzo del bene nel rispetto della sua destinazione economica.

Che cos’è la LOCAZIONE?

La locazione, disciplinata all’art. 1571 del Codice Civile, è il contratto in base al quale una parte (locatore), concede ad un’altra (conduttore), l’utilizzo di un bene, per un determinato periodo di tempo, dietro il pagamento di un corrispettivo (canone di locazione).

La locazione coinvolge beni che non sono produttivi; o meglio, beni che potrebbero diventarlo in un secondo momento.

Nel caso in cui ad esempio un immobile sia abitato da un inquilino che corrisponde il canone di locazione, il proprietario ne trae vantaggio, ma l’immobile stesso in sé non produce un reddito per l’inquilino.

La legge n. 431/1998 regola le locazioni per gli immobili adibiti ad uso abitativo e nello specifico disciplina quattro tipologie di contratti di locazione. A seconda del tipo di contratto stipulato, variano: la durata, l’importo del canone, le caratteristiche del rinnovo e della disdetta.

Contratto a canone LIBERO

Durata	4 anni + 4 anni
Canone	Stabilito liberamente fra le parti coinvolte (locatore e conduttore)
Rinnovo	Alla scadenza dei primi 4 anni, in mancanza di disdetta, si rinnova in automatico per altri 4 anni
Disdetta	Preavviso di almeno 6 mesi tramite raccomandata A/R

Contratto a canone CONCORDATO

Durata	3 anni + 2 anni (ne esistono di altre durate)
Canone	L’importo del canone è predeterminato da accordi territoriali
Rinnovo	Alla scadenza dei primi 3 anni, in mancanza di disdetta, si rinnova in automatico per altri 2 anni
Disdetta	Preavviso di almeno 6 mesi tramite raccomandata A/R

Contratto a canone TRANSITORIO

Stipulato in presenza di comprovate necessità transitorie (es. esigenze lavorative)

Durata	Non superiore a 18 mesi
Canone	Il canone è stabilito liberamente fra le parti coinvolte
Rinnovo	Il contratto transitorio cessa automaticamente al termine della durata stabilita

Contratto per studenti UNIVERSITARI

Il contratto può essere stipulato solo per comprovate esigenze transitorie di studio, nei comuni sede di università

Durata	1 mese - 36 mesi
Canone	Il canone è stabilito liberamente fra le parti coinvolte
Rinnovo	Il contratto transitorio cessa automaticamente al termine della durata stabilita

Come sono suddivise le SPESE tra proprietario e inquilino?

Al momento della stipula di un contratto di locazione, è fondamentale conoscere la ripartizione delle spese relative alla manutenzione e all’uso dell’immobile. Questa divisione è regolata all’art. 1576 del Codice Civile, che stabilisce le responsabilità di ciascuna parte per l’intera durata della locazione.

• MANUTENZIONE STRAORDINARIA

In generale, il locatore, ovvero il proprietario, è responsabile delle spese relative alla manutenzione straordinaria dell’immobile. Sono le spese necessarie occasionalmente a riparare eventuali danni imprevisti e urgenti e solitamente comportano un costo elevato.

- Installazione e rifacimento di impianti, facciate, tetto

- Sostituzione di pavimenti e rivestimenti nelle zone condominiali

- Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico nelle parti comuni

- Manutenzione straordinaria della rete fognaria

- Spese di portineria nella misura del 10%

• MANUTENZIONE ORDINARIA

La manutenzione ordinaria dell’immobile, invece, spetta al conduttore. Questa comprende le spese necessarie periodicamente per gestire gli spazi e i servizi comuni e mantenerli idonei all’uso a cui sono destinati. Sono spese che si presentano con maggiore frequenza e comportano in genere dei costi contenuti.

- Fornitura acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento

- Spese relative alla gestione degli spazi comuni (es. pulizia scale, manutenzione aree verdi)

- Servizio di pulizia, funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore

- Spese di portineria nella misura del 90%

Tutti i contratti devono essere registrati telematicamente presso l'Agenzia delle Entrate...

e noi di Uno Case Immobiliare ti offriamo anche questo servizio!

Valentina Peraglie

Agente immobiliare dal 2008 e Home Stager qualificata presso l'Accademia Italiana Staging & Redesign. Iscritta al Ruolo degli Agenti d'Affari in Mediazione e al REA TO/1237018 ed al Ruolo Periti ed Esperti della CCIAA di Torino al N. 1258 dal 2011.