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I vani catastali: sai cosa sono e come si calcolano?

I vani catastali sono la misura della consistenza catastale degli immobili appartenenti alla categoria catastale A, ovvero le unità immobiliari a destinazione abitativa.

Con il termine vano catastale si identifica uno spazio chiuso tra pavimento e soffitto, delimitato lateralmente da pareti, con un’illuminazione diretta.

I vani si distinguono tra: vani principali, vani accessori diretti, vani accessori complementari e dipendenze.

Il totale dei vani catastali effettivi di un immobile compare sulla visura catastale, ma nel caso avessi a tua disposizione solo la planimetria, ti spieghiamo un semplice modo per calcolarli!




I vani principali


In questa tipologia rientrano: cucina, soggiorno, camera da letto.

Un vano, per essere considerato tale, deve presentare una superficie massima che non deve oltrepassare la quota fissata dal Comune in cui è ubicato l’immobile. Nel caso in cui un vano principale superasse questa misura, è obbligatorio tenere in considerazione l’eccedenza di vano.


In linea di massima l’ampiezza di un vano non supera i 28 mq. I vani eccedenti i 28 mq si calcolano con l’eccedenza di vano. I vani principali vengono conteggiati 1 vano.



I vani accessori diretti


I vani accessori sono quelle porzioni dell’immobile la cui esistenza è necessaria per i servizi dello stesso. I vani accessori diretti sono: il bagno, ripostiglio, ingresso, disimpegno, corridoio. Gli accessori diretti vengono conteggiai 1/3 di vano (0,33).



I vani accessori complementari


I vani accessori complementari sono quei vani che integrano i vani catastali di un immobile, ma che non sono prettamente connessi al loro utilizzo. Fanno parte di questa tipologia, ad esempio, la cantina, il deposito e la soffitta, e sono conteggiati come 1/4 di vano (0,25).



Le dipendenze


Le dipendenze sono tutte le superfici libere che si trovano in una situazione di complementarità all’immobile e che sono “al suo servizio”. Sono ad esempio i balconi e i portici, e per la loro determinazione si applica una percentuale sulla consistenza complessiva, che può essere estesa fino al 10%.



Calcolando la consistenza catastale di un immobile, è possibile che il risultato presenti dei decimali. In questo caso si arrotonda al mezzo vano. Significa che, se il calcolo dei vani risulta essere 5,24 si arrotonda a 5; se invece la consistenza risulta essere 5,66 si arrotonda a 5,5, se invece risultano 5,81 si arrotonda a 6.


Ecco un esempio concreto di calcolo di vani:

Un appartamento è composto da:

- 1 soggiorno di 25 mq: 1 vano

- 2 camere da letto: 2 vani

- 1 bagno: 0,33

- 1 ripostiglio: 0,33

- 1 disimpegno: 0,33

- 1 soffitta: 0,25


Il calcolo totale dei vani catastali è di 4,25 vani, arrotondato per eccesso a 4,5 vani totali.



Sono Massimo Sbizzera, agente immobiliare dal 2001. Iscritto al Ruolo degli Agenti d'Affari in Mediazione al N. 6372 ed al Ruolo Periti ed Esperti della CCIAA di Torino al N. 1080, associato FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) al N. 24334.

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