Hai deciso di mettere in vendita la tua casa? La cosa più importate è il corredo dei documenti necessari a sottoscrivere il preliminare di compravendita.
Nella mia esperienza ho incontrato molti venditori sinceramente convinti di poter trasferire la loro casa avendo tutta la documentazione in regola, chi sistemata dal proprio professionista, chi perché è sempre stata così, chi perché l’aveva comprata in questo modo e quindi "se l’ho comprata, la posso rivendere", poi da un controllo più approfondito sono emerse tante cosucce da sistemare.
Ciò che devi fare è preparare la documentazione necessaria per verificare che la tua casa sia PERFETTA! Questo ti permetterà di sottoscrivere un preliminare in serenità, evitando problematiche con potenziali acquirenti, banche, professionisti e/o notai.
Avere la documentazione in regola, pertanto, è il primo passo per dare valore al tuo immobile proponendolo con un CERTIFICATO di conformità edilizia ed urbanistica! Questo ti renderà trasparente ed onesto nei confronti dei tuoi potenziali candidati all’acquisto, farà accelerare la fase decisionale dell'acquirente, creando quel clima di fiducia molto importante per chi affronta un acquisto di una casa.
Quindi non ci resta che vederli insieme:
1. IL TITOLO DI PROVENIENZA
E' il documento che attesta come sei diventato proprietario, può essere un atto di compravendita, una successione, una donazione, un decreto di trasferimento, una divisione, ecc…
Ricorda che: per gli atti di successione è spesso richiesto anche l’atto precedente allo stesso, qualora non sia a sua volta una successione. Per gli atti di donazione, invece, è importate che la stessa sia avvenuta prima di 10 anni dalla morte del donante, o prima di 20 anni se in vita, questo per una questione di legittima legale. (Affronteremo gli aspetti dei titoli di provenienza in un altro articolo)
Cosa dovrai verificare nel titolo? La cosa importate che devi verificare (ad esclusione delle successioni perché non riportato nelle stesse) è la descrizione della casa che tu stai per vendere, i dati catastali e l’elenco dei permessi che hanno reso possibile la costruzione della tua casa, qualora sia stata edificata o ristrutturata dopo il 1942.
2. PLANIMETRIE E VISURE
Una volta verificato l’atto, dovrai richiedere la planimetrie depositate in catasto.
Potrai farlo presso l’agenzia del territorio o mediante i servizi informatici della stessa; queste planimetrie sono quelle ufficiali, perciò se ti renderai conto una volta osservate che le stesse non corrispondono a quanto riportato in atto, o rispetto alla realtà dei fatti, dovrai sistemarle!
La visura la potrai richiedere anch’essa presso l’agenzia del territorio, o mediante i servizi informatici dello stesso. E' importante richiedere quella storica in modo da avere contezza di tutto ciò che è successo dal 1987 ad oggi, sulla stessa sono contenute la categoria catastale della casa e la rendita fiscale, la quale è necessaria al tuo acquirente per il calcolo delle imposte di trasferimento.
3. LA DOCUMENTAZIONE URBANISTICA
La parte più importante e spesso sottovalutata è la documentazione urbanistica, ovvero l’insieme dei permessi che hanno reso possibile la costruzione o la ristrutturazione della casa che vuoi vendere.
Non metto in dubbio che tu sia in buona fede, ma se sottoscrivi un impegno di vendita ed in seguito a verifiche necessarie (richieste dal notaio o dalla banca dell’acquirente qualora lo stesso compri con il mutuo), se queste verifiche dimostrano carenza documentale e necessitano di regolarizzazioni ed integrazioni, si traducono in costi, eventuali problematiche e magari la mancata compravendita con tutto quello che ne consegue.
Essendo un aspetto di difficile comprensione, ti consiglio di farti seguire da un professionista, che tramite un accesso agli atti presso lo sportello dell’edilizia privata del comune dove è posto l’immobile che tu vuoi vendere, potrà effettuare tutte le verifiche utili per certificarlo e non incorrere in spiacevoli sorprese.
Sono Massimo Sbizzera, agente immobiliare dal 2001. Iscritto al Ruolo degli Agenti d'Affari in Mediazione al N. 6372 ed al Ruolo Periti ed Esperti della CCIAA di Torino al N. 1080, associato FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) al N. 24334.