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Conformità Catastale VS Conformità Urbanistica

Spesso le espressioni "conformità catastale" e "conformità urbanistica" vengono utilizzate in modo errato come sinonimi, ma in realtà hanno un significato ed una funzione ben diversa.

In questo articolo, ti spiego in modo più dettagliato la differenza.


Conformità catastale

Il catasto è l’inventario dei beni immobili (terreni o fabbricati), situati nel territorio dello Stato italiano.

Un immobile risulta conforme quando le visure catastali sono correttamente allineate all’indirizzo e alla proprietà, e la planimetria presente in Catasto rappresenta esattamente lo stato di fatto dei luoghi.

Tuttavia, è importante ricordare che il Catasto ha una funzione prettamente fiscale e perciò non probatoria in relazione alla proprietà degli immobili, ai trasferimenti immobiliari e alla legittimità urbanistico-edilizia dell’immobile.

È possibile che un immobile sia conforme dal punto di vista catastale (in cui lo stato di fatto corrisponde ai dati catastali) ma non dal punto di vista urbanistico, e viceversa.


Conformità urbanistica

La conformità urbanistica, invece, è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i titoli edilizi abilitativi presenti.

I titoli edilizi sono le autorizzazioni rilasciate dalla Pubblica Amministrazione per qualsiasi tipo di intervento effettuato sull’immobile, come esempio CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), PDC (Permesso di Costruire).

Pertanto, è importante verificare la conformità urbanistica per accertare la presenza o l’assenza di eventuali difformità che potrebbero invalidare gli atti notarili.


In quali circostanze un immobile risulta non conforme?

Un immobile può essere considerato non conforme quando sono state effettuate delle opere non autorizzate, ovvero senza il relativo permesso, come ad esempio modifiche interne (unione di più ambienti come soggiorno e cucina), o modifiche esterne (apertura di una finestra o una porta).


Il mio consiglio è di svolgere una verifica accurata dell'immobile prima di avviare qualsiasi operazione, come la vendita, la ristrutturazione o la richiesta di un mutuo, per accertarsi che l'immobile sia conforme alle normative vigenti.


Questo è importante perché nel momento in cui si vende un immobile, il venditore deve dichiarare davanti al Notaio la conformità e la regolarità dell'immobile. Nel caso in cui queste dichiarazioni siano false, ci potrebbero essere conseguenze sia amministrative che penali, facendo false dichiarazioni in atto pubblico.


Massimo Sbizzera

Agente immobiliare dal 2001. Iscritto al Ruolo degli Agenti d'Affari in Mediazione al N. 6372 ed al Ruolo Periti ed Esperti della CCIAA di Torino al N. 1080, associato FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) al N. 24334.

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